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杭州新的落戶新政目的就是刺激樓市?要透過現象認識本質

作者:小編 人氣: 發布時間:2019-12-06 09:22:44
摘要:5月31日,落戶細則公布:年齡35周歲以下的全日制大學專科(含高職)學歷及45周歲以下全日制本科學歷人才,在杭工作并由用人單位正常繳納社保的,可申請辦理落戶。打開網易新聞 查看更多精彩圖片 此次落戶門檻降低加上錢塘新區的誕生,充分顯示出杭州政府用產業引進人才,用政策留住人才的意圖。杭州目前處在后峰會、前亞運的高速發展時期,此番大力度引進人口,對樓市毋庸置疑也會產生一定影響。一、杭州發布最新人才新政
杭州新的落戶新政目的就是刺激樓市?要透過現象認識本質

5月31日,落戶細則公布:年齡35周歲以下的全日制大學專科(含高職)學歷及45周歲以下全日制本科學歷人才,在杭工作并由用人單位正常繳納社保的,可申請辦理落戶。

此次落戶門檻降低加上錢塘新區的誕生,充分顯示出杭州政府用產業引進人才,用政策留住人才的意圖。杭州目前處在后峰會、前亞運的高速發展時期,此番大力度引進人口,對樓市毋庸置疑也會產生一定影響。

一、杭州發布最新人才新政,大專以上均可直接落戶

落戶政策變動

落戶條件逐年放松。杭州為了人才引進動作頻繁,2015年至今已經發布了3次人才新政和3次落戶政策。本次杭州落戶政策進一步放松,不再只是對本科以上高端人才的引進,專科人才也被納入放開范疇,杭州逐步加大對各層次人才的需求,年齡限制和專業限制再度降低,為繁榮杭州實體經濟帶來了更多可能性。

2015年至今杭州人才政策及落戶政策盤點

與其他重點二線城市相比,增量保質兩手抓。事實上,從2017年開始,各一二線城市就已經啟動新一輪搶人大戰,花式降低落戶門檻。面對這樣的陣勢,不進則退,杭州只有適時通過政策攬住高質量人口才能在搶人大戰中分得蛋糕。當前各重點城市對落戶政策的調整多集中在年齡限制、學歷限制等,如石家莊零門檻、深圳落戶秒批、鄭州中專可落戶等。相比之下,杭州落戶新政招攬人才的寬松程度中等偏上,而不是“一把抓”,即可保證人才質量,也能拉動人口流入。

重點城市當前落戶政策一覽表

二、杭州為何此時大幅度降低落戶門檻?

1、二線城市“搶人大戰”再升級

2017年以來,強二線城市人口爭奪戰爆發,線上落戶、購房補貼、一次性補助等等人才引進措施層出不窮,成果顯著,以西安為代表,2018年新增外來落戶人口高達80萬人;而一直保持高入戶門檻的杭州,新增戶籍人口僅15萬人,差距非常大。

2019年“搶人大戰”再度升級,西安再次放寬落戶條件:搶全國范圍內的在校大學生,石家莊隨即出臺零門檻落戶。4月8日,發改委也印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,明確提出城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市,將要全面放開放寬落戶條件,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。

在此嚴峻形勢下,人才爭奪勢在必行,因此,杭州政府終于放低姿態,將落戶人才放松至大專學歷。

2、杭州當前人口增長后勁不足,且年輕人口稍顯不足

近年來,受G20、亞運會、人才引進政策等因素影響,杭州常住人口增長迅速,2017年新增28萬人,2018年新增34萬人,人口流入速度在二線城市中遙遙領先。但本科生該落戶的2018年以來可能很多已經落完了,2019杭州人口增長后勁不足。

從規模來看,杭州與其他二線城市相比仍較小。2018末杭州全市常住人口980.6萬,而武漢、西安、鄭州等強二線城市均已突破千萬,更比不上重慶的3000多萬的人口。

從人口結構來看,老齡化嚴重,亟需引進年輕人才。杭州市60歲及以上人口占比22.2%,逐年上升,人口老齡化程度較高,而18-34歲的人口占比分別為22.3%,逐漸下降,因此亟需吸納更多的年輕人來杭發展。

杭州戶籍人口年齡組成

3、錢塘新區設立,作為制造業大區,留住人才是根本

4月2日,浙江省政府批復同意設立杭州錢塘新區。這意味著,杭州大江東產業集聚區和杭州經濟技術開發區(下沙)正式整合。整合之后,新設立的錢塘新區面積達531.7平方公里。

錢塘新區的設立,可以充分整合下沙的教育人才資源和大江東的產業資源,但作為制造業大區,留住人才才是根本。此次落戶門檻降至大專,將為錢塘新區引進和留住更多人才提供充實的保障。

三、落戶新政對樓市的影響如何?

1、樓市擴容,未來預估帶來1620∽2160萬方的新增潛在購房需求

落戶新政的出臺,新增戶籍人口將會大幅提升,短期會給杭州樓市增加不小的潛在購房需求量,進而有助于帶動市場的交易。

首先我們看看其他城市落戶新政后的樓市變化——

西安:量價齊漲。2017年3月西安出臺史上最低門檻戶籍新政,4月樓市成交量即創歷史新高,當月成交量高達225.8萬平方米,環比大幅增長86%;之后新政效果逐漸減弱,2018年1月開始西安繼續加碼放松落戶,在宏觀調控嚴厲的背景下,成交量同比持續增長,2018年同比增幅高達17.5%;價格方面,持續波動上漲,房價從2017年的7000+的水平上漲至12000+。

長沙:成交量觸底反彈。在2017年6月、8月、10月出臺人才新政及細則之后,在11月住宅成交量出現底部反彈,2018年延續高位成交,總銷售面積同比由2017年的負轉正,漲幅高達32%。

天津:樓市全方位熱起來。在2017年年初開始的樓市調控作用下,天津住宅成交量同比持續下降,2018年5月出臺“海河英才”計劃之后,市場全方位熱起來,表現在5月開始樓市成交量同比開始止跌轉增,維持在100萬方左右的高位。

合肥:從低谷逐漸恢復。2018年4月合肥出臺人才新政,40歲以下本科生可以直接落戶買房,5月合肥樓市成交量環比翻倍增長,成交量破兩萬套,緊接著8月人才購房資格認證和租房住房補貼細則出臺,成交量在11月創歷史新高,近300萬方。

由西安、長沙、天津、合肥的落戶新政效應,我們推及杭州——

預計落戶新政細則出臺之后,毋庸置疑杭州樓市成交量將有較大幅度的提升,具體帶來多大的購房需求,我們可以估算一下:

根據其他城市的新增戶籍人口的平均增速(2018年西安新增戶籍人口同比增長329%,天津則增長466%),假設落戶新政出臺后,杭州2019年新增落戶人口同比增長300%-400%,至45∽60萬人(2018年杭州新增落戶人口為15萬人),按照2017年杭州城鎮居民人均36平方米來計算,將會產生1620∽2160萬方的新增購房需求。如此規模的新增潛在需求量可謂相當可觀!

在對樓市影響的時點上,預計在1-2個季度后會推動購房需求的釋放。

至于對房價的影響,我們認為在限價未放松之前,落戶新政對房價的刺激作用有限。

2、錢塘新區、余杭經開區、蕭山經開區等制造板塊發展潛力可期

本次落戶新政的提出的時機來看,4月2日下沙和大江東合并為錢塘新區,隨后杭州市發布《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》。落戶新政是其中的最關鍵的政策之一。

一座城市的發展,離不開人口和空間兩大要素。如果說錢塘新區的設立是為了發展壯大實體經濟的載體的話,那么落戶門檻的降低則對應著人口的擴容,配合新區誕生的組合拳,杭州與其他城市的人才競爭至此既有平臺和產業的支撐,又有政策的加持。

可以說,受此次落戶新政影響最明顯的板塊就是那些重點發展實體經濟的制造業區域——城東智造大走廊。

城東智造大走廊是杭州“擁江發展”的主戰場,未來將打造出一個杭州版的“中國制造2025”示范區。其核心區域包括杭州高新開發區(濱江)、大江東產業集聚區、杭州經濟開發區、蕭山經濟開發區、余杭經濟開發區、杭州臨空經濟示范區、杭州錢塘智慧城等重大平臺,并輻射到富陽江南和東洲區塊、余杭仁和先進制造業基地、蕭山義橋高端裝備制造產業園及聞堰增材制造產業園等地。

圖:城東智造大走廊規劃示意圖

對應到樓市板塊,受本次落戶新政影響最明顯的板塊包括:江干區的城東新城、九堡、國際商貿城、丁橋板塊;錢塘新區的下沙大學城北、義蓬、河莊、前進工業區、臨江新城板塊;蕭山區空港新城、蕭山經開區、蕭山科技城、益農鎮;余杭區的余杭經開區、仁和板塊。在落戶新政的利好刺激下,板塊將有不少產業人口落戶,未來樓市發展潛力可期。

四、落戶新政引發的兩點思考

1、落戶放松,是否有出臺調控修補政策的可能性?

人才政策放寬了落戶條件,增加了滿足購房資格的人數,在一定程度上帶來了樓市的熱度利好。但是為了進一步穩定樓市,不排除杭州政府會在細則之后出臺調控修補政策。成都、海口、天津就有過這樣的先例。

成都:2018年,成都一度是與西安并駕齊驅的搶人之城。在房票模式的刺激之下,當地房價出現上漲趨勢。2018年5月,成都加碼樓市調控:凡是新落戶不滿兩年的,必須連續繳納一年社保,方能獲得購房資格;

海口:2018年1月出臺史上最寬落戶新政,但2天之后,海口默默加強限購政策:2018年4月22日20:00后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅;

天津:2018年6月的人才落戶新政在短短的幾天之內,就引來30萬人的注冊量,之后天津及時給落戶新政打上補丁:在外省市有工作單位的人員,不能按在津無工作單位申報落戶。

相信未來落戶和購房政策可能將會進一步剖離,落戶也未必就擁有買房的資格,而想要購房,就要提供代表穩定就業的納稅證明或社保證明,這也將是未來的趨勢所在!

2、落戶新政目的就是刺激樓市?要透過現象認識本質

有人認為當前很多城市的搶人大戰的邏輯是:用政策吸引人才,用人才帶動人口,利用人口帶動住房需求,有了住房需求,就可以多賣地,多賣房,政府也增加了地方財政收入。

這種邏輯思路沒有錯,但是過于片面過于簡單。

落戶新政的出臺,絕不只是為了多賣幾塊地,多賣幾套房,更不是為了刺激房價,政府更多的是從城市發展戰略的高度來考慮,是為了搶奪最后的人口紅利,搶占“人口素質紅利”高位,為城市未來的發展儲備能量!

畢竟,人才競爭決定未來的城市格局之變,沒有人才的城市,未來將毫無競爭力!

--THE END--

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